中央定調(diào)！樓市，一個全新表述！
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發(fā)布 : 05-01
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作者：余飛4月30日，中央政治局會議在北京召開，此次會議對樓市有了全新表述：會議強調(diào)，要持續(xù)防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險。繼續(xù)堅持因城施策，壓實地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構(gòu)各方責(zé)任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權(quán)益。要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。要深入實施地方政府債務(wù)風(fēng)險化解方案，確保債務(wù)高風(fēng)險省份和市縣既真正壓降債務(wù)、又能穩(wěn)定發(fā)展。要持續(xù)推動中小金融機構(gòu)改革化險，多措并舉促進資本市場健康發(fā)展。之所以說這是對樓市的新表述，是因為這段表述，和以往有兩個明顯不同。01沒有提及“三大工程”“三大工程”，也即保障房建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共設(shè)施，這是去年中央提出的涉及房地產(chǎn)的三大重要任務(wù)。去年年末為了支援三大工程建設(shè)，甚至重啟了多年未實行的PSL，一開始就是3500億元。有媒體已經(jīng)梳理，3500億元是PSL單月投放力度的歷史第三高——前兩次，2022年11月，PSL新增3675億；2014年12月，新增3831億。然而，不過一年時間，在4月30日那場重要的會議上，對“三大工程”，乃至對保障性住房，只字未提。這里面是否釋放了某些信號？或者說，這里面是否在印證前一天的小作文。如果是，對商品房市場理論上的確存在較大利好。利好的邏輯在于，對商品房的分流壓力減小了。之前我在分析保障房的時候就說過，保障房尤其是配售型保障房一旦大規(guī)模入市，將至少分流掉目前商品房市場中一半的需求，這會讓本就需求斷代的商品房市場，雪上加霜。此時不再提及“三大工程”，不再提及保障房，可能是對現(xiàn)實的妥協(xié)，不想讓其成為最后一根稻草。02去庫存要來了在淡化“三大工程”的同時，樓市一個新任務(wù)被提上了日程，或者是一新表態(tài)：要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。這句話釋放的信號有幾點：1，市場已經(jīng)供大于求。“要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化”這個表述，早在去年7月份的中央政治局會議上，就有表態(tài)。2、要建大戶型房子和好房子，放開“709”0限制或許會大面積放松。“人民群眾對優(yōu)質(zhì)新房的新期待”，就是這個意思。2006年5月建設(shè)部、發(fā)改委、國土部等9部門在“關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見”里，對新建住宅的套型比例要求，具體為：要重點發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報建設(shè)部批準(zhǔn)。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進行套型調(diào)整。當(dāng)時提出要70%的房子面積在90平米以下，是因為要適應(yīng)當(dāng)時的城市化速度。那個年代，是城市化速率最高的年代，大批農(nóng)民進城，大批小城市的居民轉(zhuǎn)移到大城市。為了提供更多的房子，為了避免因為供需矛盾而釀成房價大漲，才有了“7090”政策。事至如今，一方面供求已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，市場的房子供應(yīng)遠大于需求，沒有了快速增加房子的需求；另一方面，隨著民眾對房子品質(zhì)的要求提升，90平米以下的房子，已經(jīng)跟不上時代的需求。3、去庫存大招，或許要來?！敖y(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)優(yōu)化增量房產(chǎn)住房”，這句話信號滿滿。前半句是從需求端考慮，要去庫存。后半句則是從供應(yīng)端考慮，就是要減少供應(yīng)。利用一減一增，來化解供需新變化，以穩(wěn)定住房地產(chǎn)的跌勢。那么接下來該怎樣去庫存？先回顧一下上一輪去庫存。上一輪去庫存發(fā)生在2014年年末，當(dāng)時的庫存量正在快速攀升，于是提出了全線去庫存，措施包括降首付、降息、放開限購限售、貨幣棚改、鼓勵國企購買商品房。其中的貨幣棚改，更是拉動三四線城市房價上漲的主要原因。2023年至今的全國庫存現(xiàn)狀，和上一輪去庫存的節(jié)點很像，2023年全國商品房庫存量6.7億平方米，今年一季度增加至7.4億平方米，超過了上一輪庫存量高點。那么現(xiàn)在有什么去庫存大招？能否奏效？方法還是老方法。比如放開限購限售。今年，蘇州、長沙、成都全面取消了限購，杭州將二手房的限購解除。目前全國除了北上廣深四大一線城市保留限購，杭州、西安、天津保留部分限購，以及海南外，其余都不再限購。4月30日，北京松動了限購。凡符合北京限購條件的居民，無論是單身還是家庭，無論是戶籍還是非戶籍，都可以在原來限購套數(shù)的基礎(chǔ)上，在五環(huán)外多買1套住宅！這是在號召有錢人去五環(huán)外再買一套房，幫助去庫存。4月30日，天津也放松了限購。對河北、北京居民取消限購——北京市、河北省戶籍居民和在北京市、河北省就業(yè)人員在津購買住房的，享受天津戶籍居民購房政策。這是在“都市圈購房同權(quán)”。這一招，2021年3月南昌就曾發(fā)布過，當(dāng)時還被住建局約談，并收回了政策。此一時彼一時，如今南昌完全不限購。北方第二城天津也走上了這條路。降首付、降息方面，過去三年一直都在進行著。目前三四線城市的首付基本降到了20%，部分二線城市的首付也降到了20%，一線和強二線普遍在30%。一線與強二線首付還有下降空間。以上是去庫存可以使用的方法。再看減少供應(yīng)方面，4月30日，在中央對樓市新表述之后，自然資源部立刻發(fā)布了一份《通知》。明確提到：商品住宅去化周期超過36個月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個月以下；商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。這段規(guī)定，之前也是如此，這次之所以再度強調(diào)，顯然是要加強力度執(zhí)行。按照這個規(guī)則，當(dāng)下大多數(shù)三四線城市都要停止賣地。大多數(shù)二線城市乃至一線城市，都要減少土地供應(yīng)。03幾個問題面對新一輪大招，能否奏效，是大家最期待的答案。這個答案，本號不做預(yù)測，讓時間來給出，這里只討論幾個問題：第一，救市早就啟動，有效果嗎？過去三年，限購、限售不斷解除，首付也一直在下降，但市場卻江河日下。2021年全國基本進入了瘋狂救市階段，但效果恰如2016年放開的二孩政策一樣，越放開越跌。數(shù)據(jù)層面上可以看到：中國樓市已經(jīng)從2021年的“雙18”調(diào)整至2022“雙13”，即銷售面積18億平方米、銷售額18萬億元分別調(diào)整至13億平方米、13萬億元左右。去年又跌至“雙11”，商品房銷售面積跌至11.17億平方米，銷售額跌至11.66萬億元，跌至“雙11”。制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局房地產(chǎn)貸款，創(chuàng)下2016年來新低。制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：央行賣地收入，繼續(xù)下跌。制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：財政部說明取消限購，不頂用，因為現(xiàn)在的房子難賣，壓根就不是名額問題，而是信心和收入問題。第二，市場缺房子嗎？黃奇帆曾透露，中國房子嚴(yán)重過剩，沒有必要繼續(xù)修建，沒有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。去年3月份住建部公布了一組數(shù)據(jù)，全國共有6億棟建筑。雖然這些建筑包括居住性質(zhì)的住房和廠房、寫字樓、機關(guān)單位等等，但一般來說，城市的住宅（商品房、住宅、小產(chǎn)權(quán)房、工業(yè)宿舍）占比都在一半以上，農(nóng)村的建筑中絕大部分都是住宅。以此估算，屬于居住性質(zhì)的房屋應(yīng)該有4億棟左右，換算成套數(shù)，就是個天文數(shù)字。此外，澤平宏觀披露的數(shù)據(jù)顯示。各類城市的套戶比中，只有一線城市低于1，二線和三四線城市都大于1。所謂套戶比，就是城市的房屋套數(shù)和戶數(shù)之比，大于1說明，房子套數(shù)比戶數(shù)還多，供大于求。也就是說，目前只有一線城市還存在房屋短缺情況，其他城市都供大于求。從目前各城市已預(yù)售尚未賣出、尚未建好的房子、已拍地尚未建好的房子，以及扎堆的空置二手房數(shù)量來看，除了一線與個別強二線城市外，其余城市即便不再建設(shè)，都不缺房子。當(dāng)然，好房子還是缺的。第二，需求在逐年減少。我們的人口已經(jīng)二連降，去年全國人口減少了208萬。而且，出生人口相較于高點時期過去十年的高點，近乎腰斬，城市化速率也降了下來。制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局未來需要買房的人，會越來越少。機構(gòu)有一組預(yù)測數(shù)據(jù)。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)權(quán)威中指研究院理論26-40歲是買房、置換房地產(chǎn)的主力，那么40歲的是1984年出生的2088萬，26歲的是1998年的1585萬，所以得出結(jié)論2024年買房主力人口減少503萬。同理預(yù)測未來若干年買房主力變化需求，2025年繼續(xù)減少603萬，2026年繼續(xù)減少904萬，2027年繼續(xù)減少1240萬人，2028年繼續(xù)減少1167萬人，2029年繼續(xù)減少1406萬人，2030年繼續(xù)減少1414萬人，2031年繼續(xù)減少742萬人，2032年減少607萬，2033年減少604萬人，2034年減少360萬人，2035年減少276萬人，減少53萬人，2037年增加30萬人。此后買房主力人口在正負100萬以內(nèi)上下浮動。當(dāng)然，人口下降是一個緩慢過程，當(dāng)下市場的需求還有很多，在一線與強二線工作的人群，還有一大批沒有自己的房子，依靠租房生存。但高房價與低收入的現(xiàn)實面前，這批人群也是空有需求沒有實力，屬于無效需求。單純地通過去庫存、減少供應(yīng)以及放開限購、限售，降低首付措施，讓房價跌勢穩(wěn)定，而忽略了高房價與低收入天塹鴻溝導(dǎo)致的需求斷代的現(xiàn)實，咋整？
