春節(jié)樓市定調(diào)底色，“小陽(yáng)春”能否如約而至？
每經(jīng)記者：包晶晶 每經(jīng)編輯：陳夢(mèng)妤進(jìn)入2024年，核心一二線城市接連優(yōu)化樓市政策，政策力度不斷增強(qiáng)，今年春節(jié)假期作為新政后的第一個(gè)長(zhǎng)假，也是一年一度“返鄉(xiāng)置業(yè)”的高峰期，在樓市調(diào)整新形勢(shì)下，政策效果是否顯現(xiàn)？市場(chǎng)情緒和購(gòu)房者意愿如何變化？盡管各地節(jié)前陸續(xù)開展了促銷活動(dòng)，并且很多樓盤喊出“春節(jié)不打烊”口號(hào)，多數(shù)城市售樓處到訪量提升，但“叫好不叫座”，實(shí)際成交仍然保持平淡。從區(qū)域看，長(zhǎng)三角區(qū)域城市表現(xiàn)分化、北方及山東地區(qū)整體降溫、中西部地區(qū)除個(gè)別城市表現(xiàn)活躍，局部出現(xiàn)“返鄉(xiāng)置業(yè)”行情外，整體仍不理想。政策方面，個(gè)人房貸利率迎來(lái)了歷史罕見的大幅下調(diào)；住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)議透露，涉及給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”，截至2月20日已有57個(gè)城市162個(gè)項(xiàng)目獲得銀行融資共294.3億元，較春節(jié)假期前增加113億元。需求端和供給端同時(shí)發(fā)力，“小陽(yáng)春”能否如約而至？龍年春節(jié)假期，一線城市樓市“以價(jià)換量”減少。圖為在北京，購(gòu)房者在一售樓處了解樓盤信息 視覺中國(guó)圖一線城市“以價(jià)換量”減少?gòu)拇汗?jié)假期8天（2月10日~17日）成交面積數(shù)據(jù)看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，四個(gè)一線城市之中，上海成交0.44萬(wàn)平方米，深圳成交0.32萬(wàn)平方米，日均成交面積同比2023年春節(jié)7天分別上浮126%和125%；北京為0.21萬(wàn)平方米、廣州為0.15萬(wàn)平方米。一線城市由于需求規(guī)?；鶖?shù)較大，因此即便在春節(jié)返鄉(xiāng)、出游等影響之下，仍然保持了一定的成交，并且從年初至春節(jié)的成交情況來(lái)看，市場(chǎng)對(duì)于“溫和修復(fù)”的預(yù)期更為強(qiáng)烈。以假期前的上海為例，記者結(jié)合中指研究院相關(guān)數(shù)據(jù)整理發(fā)現(xiàn)，1月份上海住宅銷售TOP10項(xiàng)目合計(jì)銷售金額達(dá)到141億元，大幅超過(guò)2023年月均平均水平；而北京TOP10項(xiàng)目合計(jì)銷售更是達(dá)到145.6億元，銷冠“亦生悅”項(xiàng)目成交1264套，銷售金額超過(guò)38億元。中指研究院認(rèn)為，北京樓市整體平穩(wěn)運(yùn)行，通州限購(gòu)政策優(yōu)化對(duì)成交起到一定促進(jìn)作用，但成交數(shù)據(jù)尚未顯現(xiàn)，未來(lái)樓市政策仍存優(yōu)化預(yù)期，市場(chǎng)運(yùn)行預(yù)計(jì)更為穩(wěn)健。一線城市部分項(xiàng)目出現(xiàn)了收回優(yōu)惠措施的跡象，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜分析指出：“當(dāng)前購(gòu)房者置業(yè)較為理性，短期企業(yè)保持較大營(yíng)銷力度、加快回籠資金仍是主要目標(biāo)，以價(jià)換量現(xiàn)象或仍在，但隨著未來(lái)需求端政策進(jìn)一步優(yōu)化和調(diào)整，促進(jìn)市場(chǎng)活躍度提升，預(yù)計(jì)以價(jià)換量情況或?qū)⒂兴徍?。”“先舊后新”成為趨勢(shì)作為2023年市場(chǎng)交易最為活躍的二線城市，成都走出了“先舊后新”的獨(dú)立行情。春節(jié)假期項(xiàng)目到訪及成交出現(xiàn)減少，除返鄉(xiāng)出游因素外，購(gòu)房群體在重要節(jié)點(diǎn)對(duì)政策和市場(chǎng)觀望情緒也成為重要因素。陳文靜向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者展示了一組數(shù)據(jù)：成都自2023年3月起二手房掛牌量突破20萬(wàn)套，限購(gòu)政策放松等因素帶動(dòng)二手房單月成交套數(shù)多月超過(guò)2萬(wàn)套，2023年成都二手房成交套數(shù)為新房1.5倍，2022年為1.05倍、2021年之前約0.5倍。不僅如此，在高基數(shù)的情況下，成都二手房熱度仍然繼續(xù)上升。根據(jù)58安居客研究院對(duì)2024年百城二手房找房熱度同比變化的統(tǒng)計(jì)，成都找房熱度同比上升13個(gè)百分點(diǎn)。“整體來(lái)看，部分城市已經(jīng)呈現(xiàn)出一定‘先舊后新’的居住消費(fèi)趨勢(shì)?！标愇撵o分析稱，“二手房市場(chǎng)的活躍將給新房提供更多改善住房需求?！贝送?，武漢和南昌也表現(xiàn)出了相同趨勢(shì)。2023年武漢二手房成交量首次超過(guò)新房成交量，進(jìn)入2024年，武漢二手房春節(jié)期間找房熱度同比繼續(xù)上升11%。2024年1月，南昌（含南昌縣、新建區(qū)）二手掛牌量同比小幅增加，以價(jià)換量下二手房成交量占比增加，與新房占比基本相同，春節(jié)期間南昌找房熱度增幅高達(dá)15%。陳文靜預(yù)計(jì)，未來(lái)隨著新房二手房置換鏈條進(jìn)一步打通，新房去化速度也有望加快?！胺掂l(xiāng)置業(yè)”來(lái)了又走值得注意的是，龍年春節(jié)“返鄉(xiāng)置業(yè)”顯得頗為平淡。三四線城市中的鄂州、淮北、德陽(yáng)同比正增長(zhǎng)，并且德陽(yáng)、汕頭、徐州、茂名、梅州出現(xiàn)了“返鄉(xiāng)置業(yè)”行情，日均成交超過(guò)1.5萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上海、深圳等一線城市，其中徐州日均成交高達(dá)6.42萬(wàn)平方米，德陽(yáng)也達(dá)到2.2萬(wàn)平方米。直轄市重慶的情況略有不同。根據(jù)中指研究院調(diào)研，重慶中心城區(qū)節(jié)前加速發(fā)力，2024年1月13~14日，重慶舉辦“2024年重慶返鄉(xiāng)置業(yè)線下展示服務(wù)活動(dòng)”，17家參展企業(yè)提供了商品房項(xiàng)目63個(gè)，可交易商品房面積212.9萬(wàn)平方米。春節(jié)前售樓部來(lái)訪量和成交量均有所增加，其中改善型客戶購(gòu)房意愿較強(qiáng)，部分項(xiàng)目售樓部現(xiàn)場(chǎng)熱情較高。此外，2024重慶春季房地產(chǎn)暨家居展示交易會(huì)于今年2月1日~3月31日在線上展示，延續(xù)“返鄉(xiāng)置業(yè)”熱情的意愿明顯。而對(duì)于依賴“返鄉(xiāng)置業(yè)”去化銷售的三四線城市而言，銷售黃金期短疊加需求減弱，將成為項(xiàng)目和企業(yè)共同面臨的困境。對(duì)此，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水建議：“短期來(lái)看，隨著節(jié)后人口外流，‘返鄉(xiāng)置業(yè)’區(qū)域的房地產(chǎn)需求將減弱，一是房企要調(diào)整供貨節(jié)奏，等待市場(chǎng)回升時(shí)再放量銷售；二是已經(jīng)進(jìn)入銷售的項(xiàng)目，積極作為，加大打折力度，創(chuàng)新營(yíng)銷方式，緊抓地方政策調(diào)整放松窗口期，加快促銷?！遍L(zhǎng)期來(lái)看，劉水指出：“返鄉(xiāng)置業(yè)較多的區(qū)域，也是人口流出較多的區(qū)域，需求支撐較弱，房企要減少投資，減少資源投放，優(yōu)化資源布局。”“今年調(diào)整壓力仍在”值得注意的是，2022年下半年以來(lái)，部分城市陷入去庫(kù)存難的境地，其中既有二線城市如鄭州、天津、重慶，也包含了大部分三四線城市。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年天津商品住宅成交1735億元，雖然受2022年市場(chǎng)基數(shù)較低的影響同比增長(zhǎng)24.76%，成交金額也僅僅是略高于2014、2015年的水平。天津供給端的問(wèn)題較為嚴(yán)重，直接表現(xiàn)為居高不下的庫(kù)存，部分區(qū)域新房可售面積出清周期超兩年。同樣，鄭州市場(chǎng)整體供過(guò)于求，出清周期偏長(zhǎng)，庫(kù)存去化存壓，進(jìn)入現(xiàn)房銷售的項(xiàng)目逐漸增多，但出于對(duì)新房交付的擔(dān)憂，剛需客戶傾向于購(gòu)買二手房。目前市場(chǎng)整體處于下行、內(nèi)部分化嚴(yán)重的階段，產(chǎn)業(yè)、教育等資源配套比較豐富的區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)堅(jiān)挺，外圍遠(yuǎn)郊區(qū)域市場(chǎng)快速下滑。對(duì)于此類城市能否在傳統(tǒng)旺季迎來(lái)改善，陳文靜認(rèn)為，當(dāng)前鄭州、天津、重慶等地市場(chǎng)調(diào)整壓力仍在。短期來(lái)看，融資支持項(xiàng)目梳理有望進(jìn)一步擴(kuò)圍，相關(guān)資金將繼續(xù)落位，有利于進(jìn)一步帶動(dòng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情緒修復(fù)，疊加落戶政策、公積金政策等的調(diào)整，在傳統(tǒng)“金三銀四”節(jié)點(diǎn)，市場(chǎng)活躍度有望好轉(zhuǎn)。但值得關(guān)注的是，去年同期銷售數(shù)據(jù)高基數(shù)效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)未來(lái)2~3個(gè)月新房、二手房成交規(guī)模同比表現(xiàn)或較弱，這部分城市扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)預(yù)計(jì)還需要時(shí)間。
