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關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房最新政策的剖析：

19日發(fā)布的《中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定(全文)》中，有對目前房地產(chǎn)市場影響巨大的65個(gè)字：“在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外，經(jīng)批準(zhǔn)占用農(nóng)村集體土地建設(shè)非公益性項(xiàng)目，允許農(nóng)民依法通過多種方式參與開發(fā)經(jīng)營并保障農(nóng)民合法權(quán)益”。

　　這意味著立足于還農(nóng)民對于集體建設(shè)用地權(quán)利的土地制度改革終于邁出了至關(guān)重要的一步。雖然有“符合規(guī)劃”和“依法”等相關(guān)政策條件約束，但在大城市建設(shè)用地普遍緊張、城市商品房價(jià)格居高不下的狀態(tài)下，允許農(nóng)民用集體建設(shè)用地從事“開發(fā)經(jīng)營”，無異于承認(rèn)此前用建設(shè)用地建造的“小產(chǎn)權(quán)房”的合法性。這也將從本質(zhì)上改變目前房地產(chǎn)市場供應(yīng)格局，打破區(qū)縣級(jí)以上地方政府對城市建設(shè)用地和房地產(chǎn)開發(fā)商對城市商品房的兩種供應(yīng)壟斷。

　　對政策前景當(dāng)然不能過度樂觀，更不能武斷地認(rèn)定，小產(chǎn)權(quán)房就此合法化了。恰恰相反，迎接小產(chǎn)權(quán)的也許將是更為嚴(yán)厲的一場圍剿。原因也極為明顯：地方政府和地產(chǎn)商從此將在建設(shè)用地及商品房供應(yīng)兩方面遭遇強(qiáng)勁的競爭。在相關(guān)法律法規(guī)和配套政策以及農(nóng)村土地管理制度改革還沒有到位的情況下，抓住小產(chǎn)權(quán)“違法”的小辮子做文章，會(huì)是地方政府和開發(fā)商共同的理性選擇。

　　地方政府的利益訴求是多方面的?，F(xiàn)有高檔商品房過剩、買家基本飽和、炒家逐漸淡出，這一系列事實(shí)迫使地方政府急需通過有交易的市場來提振經(jīng)濟(jì)、啟動(dòng)內(nèi)需。此前地方政府雖然出臺(tái)了條目眾多的救市措施，但顯然缺乏效果。政策利好出盡之后，將大城市周邊的原符合用地規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)合法化，將在很大程度上使疲軟的房地產(chǎn)市場重新得到振興，從而拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的活力。在中央一再重申還農(nóng)民土地權(quán)利的背景下，地方官員政治創(chuàng)新的動(dòng)力不能低估。一旦此輪“救市”不能奏效，地方政府中有觀察力的官員必然會(huì)認(rèn)清這一現(xiàn)實(shí)。政治與經(jīng)濟(jì)的雙重壓力，會(huì)促使相當(dāng)一部分地方政府做出變革。

　　小產(chǎn)權(quán)合法化將帶來城市普通居民的巨大收益。農(nóng)民是最理性的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的所有者，他們會(huì)以極高的智慧來面對這個(gè)政策激勵(lì)——或選擇直接做建筑商，或選擇直接做出租者，或選擇與現(xiàn)有的成熟房地產(chǎn)商合作，在大城市周邊建造起物美價(jià)廉的房子。這將直接惠及許多還沒有來得及買房的城市中等收入者。

　　在中央政策賦權(quán)于民的背景下，我們有理由對農(nóng)民的創(chuàng)新智慧充滿期待——也許小產(chǎn)權(quán)房的春天和住房困難的普通城市居民的春天就要來了。

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