直面風(fēng)險(xiǎn)、回應(yīng)一切，郁亮：“萬(wàn)科瘦身”后會(huì)更健康
愈挫愈強(qiáng)才是優(yōu)秀企業(yè)的底色。作者 | 高清宇編輯丨李白玉來(lái)源 | 野馬財(cái)經(jīng)4月14日、4月30日，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮半個(gè)月兩次公開(kāi)亮相，直面萬(wàn)科“階段性經(jīng)營(yíng)性困難”。如果說(shuō)4月14日的重點(diǎn)是回應(yīng)輿情、剖析原因、穩(wěn)定市場(chǎng)情緒，告訴大家“為什么”，那么4月30日的亮相，郁亮的重點(diǎn)就是給出具體行動(dòng)方案，說(shuō)明萬(wàn)科要“怎么辦”。在郁亮提出的一攬子方案中，關(guān)鍵詞是“瘦身健體”，具體包括降負(fù)債、調(diào)整融資模式、聚焦三大主業(yè)（綜合住區(qū)開(kāi)發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃公寓）三大要點(diǎn)。郁亮還表示，除三大主業(yè)外，萬(wàn)科將退出其他業(yè)務(wù)，清理和轉(zhuǎn)讓非主業(yè)的財(cái)務(wù)投資。郁亮坦言，“過(guò)程絕不容易，但結(jié)果是通向更健康和高質(zhì)量發(fā)展。當(dāng)前的壓力是階段性的，未來(lái)兩年會(huì)初見(jiàn)成效?！眮?lái)源：罐頭圖庫(kù)這并不是萬(wàn)科第一次“瘦身”， 1991年萬(wàn)科在深交所上市時(shí)還是一家典型的“多元化”業(yè)務(wù)公司，包括進(jìn)出口、零售、房地產(chǎn)、投資等13項(xiàng)業(yè)務(wù)，但隨后的市場(chǎng)調(diào)控和商品房的廣闊市場(chǎng)前景，讓萬(wàn)科決定轉(zhuǎn)型為專一的房地產(chǎn)公司。自1994年開(kāi)始，萬(wàn)科陸續(xù)轉(zhuǎn)讓怡寶在內(nèi)的10多家非地產(chǎn)主業(yè)公司，至1995年底，萬(wàn)科主要房地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局在京、津、滬、深四個(gè)城市。隨后萬(wàn)科開(kāi)啟了長(zhǎng)達(dá)12年的高速增長(zhǎng)模式，營(yíng)收、凈利潤(rùn)等關(guān)鍵指標(biāo)數(shù)倍于前。在經(jīng)歷2008年全球金融危機(jī)后，萬(wàn)科通過(guò)戰(zhàn)略調(diào)整，轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商，又實(shí)現(xiàn)了10多年的高增長(zhǎng)。“逆風(fēng)”更考驗(yàn)一家企業(yè)的品質(zhì)，萬(wàn)科這次“瘦身”再次引發(fā)廣泛關(guān)注。01行業(yè)“承壓”中的萬(wàn)科:營(yíng)收超600億，仍保持第一梯隊(duì)今年一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇了超預(yù)期調(diào)整。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，一季度百?gòu)?qiáng)房企的操盤(pán)銷售金額同比下降47.5%。同時(shí)，中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，一季度全國(guó)300個(gè)城市住宅用地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積和成交規(guī)劃建筑面積同比分別下降25.4%和25.2%。市場(chǎng)調(diào)整背景下，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)也遇到挑戰(zhàn)，其一季度營(yíng)收約615.9億元，同比下降10%，歸母凈利潤(rùn)為虧損3.6億元，同比下降125%。市場(chǎng)下行對(duì)每家房企的考驗(yàn)都是嚴(yán)峻的，但萬(wàn)科還是守住了“經(jīng)營(yíng)安全底線”，截至報(bào)告期末，萬(wàn)科貨幣資金約830.7億元，可覆蓋短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債，并繼續(xù)得到金融機(jī)構(gòu)的支持。從業(yè)務(wù)拆分來(lái)看，萬(wàn)科主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)受到影響較大，其業(yè)務(wù)營(yíng)收約466.7億元，同比下降13.8%，銷售面積391.1萬(wàn)平方米，合同銷售金額579.8億元，同比分別下降37.5%和42.8%，但即便如此，萬(wàn)科銷售額仍位列行業(yè)第三，銷售面積位居行業(yè)第一。來(lái)源：“萬(wàn)科投資者關(guān)系”微信中國(guó)銀行證券報(bào)告顯示，截至2024年1季度末，萬(wàn)科合并報(bào)表范圍內(nèi)有2322.5萬(wàn)平米的已售未竣工項(xiàng)目，對(duì)應(yīng)合同金額3501.5億元，未來(lái)收入仍有強(qiáng)力保障；而萬(wàn)科土儲(chǔ)面積約為6522.2萬(wàn)平米，是2023年銷售面積的2.64倍。值得注意的是，萬(wàn)科租賃住宅、物流倉(cāng)儲(chǔ)、商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)的營(yíng)收均出現(xiàn)同比上漲，一季度萬(wàn)科表內(nèi)經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)整體營(yíng)業(yè)收約109.5億元，同比增長(zhǎng)達(dá)12%。其中，萬(wàn)科一季度租賃住宅業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8.33億元，同比增長(zhǎng)7.3%，新拓展房源7121間，在深圳、廣州、武漢、天津、濟(jì)南等城市新增開(kāi)業(yè)3006間；截至2024年3月底，萬(wàn)科“泊寓”在營(yíng)23.8萬(wàn)間租賃住宅，累計(jì)開(kāi)業(yè)17.95萬(wàn)間，出租率93.9%。此外，萬(wàn)科商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入23.8億元，同比增長(zhǎng)2.3%，其中印力管理的商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入為14.3億元，同比增長(zhǎng)4.8%；物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入9.7億元，同比增長(zhǎng)1%，累計(jì)可租賃建筑面積1020.2萬(wàn)平方米，穩(wěn)定期出租率超過(guò)八成。此外，萬(wàn)科的物業(yè)服務(wù)還新增了海爾集團(tuán)全球總部、上海徐匯濱江園區(qū)、百度北京分公司等項(xiàng)目，持續(xù)拓展大客戶。開(kāi)源證券分析認(rèn)為，萬(wàn)科業(yè)績(jī)短期承壓，但銷售規(guī)模仍屬前列，土地儲(chǔ)備仍較為充沛，同時(shí)公司多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，待行業(yè)回暖業(yè)績(jī)有望逐步改善。02萬(wàn)科亮出“瘦身”時(shí)間表，未來(lái)兩年削債千億郁亮曾表示，作為行業(yè)中最早意識(shí)到需要轉(zhuǎn)型發(fā)展的房企，萬(wàn)科早就提出了“開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重”的經(jīng)營(yíng)理念，但目前的發(fā)展仍然受到挑戰(zhàn)，主要是“擴(kuò)張慣性”并未停止，實(shí)際操作過(guò)程中存在步子過(guò)大、操之過(guò)急的問(wèn)題。而在4月30日的2023年度股東大會(huì)上，郁亮提出了萬(wàn)科“瘦身健體”的“一攬子穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)方案，也是針對(duì)之前提出的“擴(kuò)張慣性”，爭(zhēng)取盡快調(diào)整步伐、適應(yīng)市場(chǎng)節(jié)奏。具體而言，郁亮的一攬子“瘦身健體”方案包括三大點(diǎn)：1）“降負(fù)債”：未來(lái)兩年削減付息債務(wù)1000億元以上，未來(lái)五年付息負(fù)債總規(guī)模要降一半以上；2）完成“融資模式轉(zhuǎn)型”，從統(tǒng)借統(tǒng)還、主體信用為主的模式，逐步轉(zhuǎn)向以項(xiàng)目、資產(chǎn)信用為主的融資模式；3）聚焦三大主業(yè)：騰出有限資源、做好做強(qiáng)綜合住區(qū)開(kāi)發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃公寓三大主業(yè)。據(jù)郁亮解析，“一攬子方案”主要包括兩個(gè)階段，上述“降負(fù)債”和“融資轉(zhuǎn)型”是第一階段。其中位列第一的是“降負(fù)債”，萬(wàn)科的目標(biāo)非常明確，直擊“有息負(fù)債”，這一目標(biāo)如果實(shí)現(xiàn)，將大幅減輕萬(wàn)科的壓力。截至2023年年末，萬(wàn)科總負(fù)債約為1.1萬(wàn)億元，其中有息負(fù)債合計(jì)3200.5億元，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債占比為19.5%。有息負(fù)債中，境內(nèi)負(fù)債占比為80.3%，境外負(fù)債占比為19.7%。實(shí)際上，萬(wàn)科近兩年一直在改善負(fù)債結(jié)構(gòu)，流動(dòng)負(fù)債持續(xù)降低。據(jù)東方財(cái)富數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年~2021年的萬(wàn)科流動(dòng)負(fù)債還超過(guò)1.3萬(wàn)億元，但2022年已經(jīng)降到約1萬(wàn)億元，2023年則降到8218億元。而截至今年1季度末，其流動(dòng)負(fù)債繼續(xù)減少至8028億元。而在調(diào)整融資模式上，萬(wàn)科提除出從統(tǒng)借統(tǒng)還、主體信用為主逐步轉(zhuǎn)向以項(xiàng)目、資產(chǎn)信用為主，這一調(diào)整也是順應(yīng)市場(chǎng)變化。此前，萬(wàn)科總裁祝九勝曾公開(kāi)表示，萬(wàn)科的融資模式要從過(guò)去的“總對(duì)總”轉(zhuǎn)向項(xiàng)目制。這次股東大會(huì)上，針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)高度關(guān)注的融資進(jìn)展和銀團(tuán)貸款落地情況，祝九勝表示，得益于銀行支持和自身努力，融資已逐漸好轉(zhuǎn)，對(duì)后續(xù)進(jìn)展充滿信心。祝九勝表示，應(yīng)對(duì)階段性流動(dòng)性挑戰(zhàn)，主要有三個(gè)重點(diǎn)：一是落實(shí)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制（“白名單”），能報(bào)盡報(bào)，能上盡上；二是大力推進(jìn)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸，這樣既可解決歷史上的存量問(wèn)題，也可階段性地獲取新的流動(dòng)性；三是取得銀團(tuán)貸款，提升銀企合作效率。據(jù)祝九勝透露，目前萬(wàn)科已有59個(gè)項(xiàng)目申請(qǐng)納入“白名單”，公司正在積極推進(jìn)銀團(tuán)貸款落地。截至2024 年一季度末，萬(wàn)科扣除預(yù)售賬款后的負(fù)債率為64.9%、較2023年底下降0.6個(gè)百分，凈負(fù)債率 59.3%，杠桿水平持續(xù)嚴(yán)格控制。此外，萬(wàn)科今年以來(lái)已新增融資提款168億元，境內(nèi)新增融資平均成本為3.33%，對(duì)比2023年新增的境內(nèi)融資成本3.61%，再降低0.28個(gè)pct。03多賽道REITs突破，從開(kāi)發(fā)商向不動(dòng)產(chǎn)商轉(zhuǎn)型郁亮表示，“一攬子方案并非只是收縮、壓降方案，也是發(fā)展進(jìn)取的方案。第一階段的瘦身，是為第二階段聚集資源、打基礎(chǔ)。對(duì)于錨定的三大優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)，萬(wàn)科將集中資源和管理精力做好做強(qiáng)，保持持續(xù)領(lǐng)先?！彼€強(qiáng)調(diào)，在綜合住區(qū)開(kāi)發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃公寓三大主業(yè)上，萬(wàn)科更有優(yōu)勢(shì)?！白≌臀飿I(yè)服務(wù)是萬(wàn)科發(fā)展的起點(diǎn)，已建立全面的競(jìng)爭(zhēng)力，租賃住房的規(guī)模和運(yùn)營(yíng)效率上也都做到了行業(yè)第一?！痹诰劢怪鳂I(yè)的同時(shí)，萬(wàn)科還將退出其他業(yè)務(wù)，清理和轉(zhuǎn)讓非主業(yè)的財(cái)務(wù)投資，大力推進(jìn)商辦等大宗資產(chǎn)交易，計(jì)劃每年完成200億元。此前，萬(wàn)科曾在年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上公開(kāi)表示，今年將加強(qiáng)大宗交易和股權(quán)交易工作，實(shí)現(xiàn)回款目標(biāo)300億元以上。實(shí)際上，萬(wàn)科已經(jīng)取得成效。今年1季度，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)大宗資產(chǎn)交易回款42億元，其中上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)50%股權(quán)交易，交易金額23.84億元。來(lái)源：罐頭圖庫(kù)在資金回流上，萬(wàn)科還有一大“法寶”，就是通過(guò)REITS實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)盤(pán)活。4月30日，中金印力消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱“中金印力消費(fèi)REIT”）在深圳證券交易所正式上市。中金印力消費(fèi)REIT募集資金為32.6億，其中部分資金除用于歸還 22.3億的項(xiàng)目負(fù)債，降低負(fù)債水平外，還將有4億元至5億元用于未來(lái)發(fā)展。這支REIT得到了大股東深鐵集團(tuán)和國(guó)內(nèi)領(lǐng)先金融機(jī)構(gòu)的支持，其中深鐵集團(tuán)認(rèn)購(gòu)占比29.7%，其他金融機(jī)構(gòu)包括國(guó)壽投資、中信證券、首鋼基金、建信信托、平安理財(cái)、招銀理財(cái)、泰康資產(chǎn)、大家資管、海港人壽、上海信托等等，大股東深鐵集團(tuán)董事長(zhǎng)辛杰表示，會(huì)一如既往地支持萬(wàn)科公司良性發(fā)展。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮曾表示，“REITs對(duì)于經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)的重要性，類似于按揭貸款之于住宅開(kāi)發(fā)，能夠?qū)崿F(xiàn)商業(yè)模式閉環(huán)，推動(dòng)房企從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)商。伴隨REITs的擴(kuò)容和發(fā)展，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)上的能力優(yōu)勢(shì)將愈發(fā)顯現(xiàn)，為其短期流動(dòng)性和長(zhǎng)期價(jià)值增長(zhǎng)提供更豐富的來(lái)源?！备鶕?jù)招募說(shuō)明書(shū)顯示，發(fā)起人持股項(xiàng)目共59個(gè)，總建筑面積合計(jì)超過(guò)640萬(wàn)平方米，均可作為潛在擴(kuò)募資產(chǎn)，帶來(lái)現(xiàn)金回款。值得注意的是，今年3月，萬(wàn)科旗下萬(wàn)緯物流REIT也正式于交易所掛網(wǎng)，加上正在申報(bào)中的租賃住房泊寓REIT，萬(wàn)科有望成為業(yè)內(nèi)唯一一家實(shí)現(xiàn)三種經(jīng)營(yíng)性REITs突破的企業(yè)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)“投、融、管、退”的商業(yè)模式閉環(huán)。業(yè)內(nèi)人士指出，伴隨公募REITs試點(diǎn)的持續(xù)深入，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)多年發(fā)展積累的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，未來(lái)有望通過(guò)REIT的持續(xù)擴(kuò)募或新發(fā)，為萬(wàn)科帶來(lái)新的流動(dòng)性來(lái)源。來(lái)源：罐頭圖庫(kù)郁亮明確態(tài)度稱，“萬(wàn)科管理團(tuán)隊(duì)對(duì)職業(yè)聲譽(yù)的珍惜和重視從未改變，將不斷自省，加倍努力。”郁亮的上述態(tài)度也反應(yīng)到具體行動(dòng)上。郁亮表示，管理團(tuán)隊(duì)的命運(yùn)和公司命運(yùn)綁在一起，自1994年成為萬(wàn)科董事后，30年間（對(duì)萬(wàn)科股份）只買入，從未賣出，“目前股價(jià)表現(xiàn)肯定達(dá)不到股東要求，完全接受股東批評(píng)，目前正制定增持管理團(tuán)隊(duì)股票計(jì)劃方案?！薄靶袠I(yè)經(jīng)歷深刻調(diào)整走向新發(fā)展階段，勢(shì)必是一個(gè)瘦身健體的過(guò)程，過(guò)程絕不容易，但結(jié)果是通向更健康和高質(zhì)量發(fā)展?！庇袅帘硎?。你對(duì)萬(wàn)科和房地產(chǎn)行業(yè)還有哪些觀點(diǎn)？歡迎留言討論。
