碧桂園、中駿接連倒在黎明前！房地產(chǎn)去庫存壓力到底有多大？|睿和研究
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作者 | 上官萍萍編輯 | 梁秀杰、劉玉嬌責編 | 韓瑋燁近期，中國房地產(chǎn)市場的風云變幻引發(fā)了廣泛的討論，碧桂園、中駿等房地產(chǎn)商陸續(xù)暴雷崩盤，許家印被抓事件，更是引發(fā)了中國房地產(chǎn)市場的地震。據(jù)不完全統(tǒng)計，前100強房企里面，已經(jīng)爆雷47家，前30強房企中，已爆雷19家，民企基本全部出局。房地產(chǎn)行業(yè)一直是我國經(jīng)濟的重要支柱，拉動內(nèi)需的關(guān)鍵力量，經(jīng)歷了多年的高速增長后，整個行業(yè)的發(fā)展將逐漸回歸于理性和健康，這是市場發(fā)展的必然。然而當前各大房企能否安全穿越周期、成功上岸，仍將面臨不少挑戰(zhàn)。如何緩解流動性壓力，成為出險房企亟待解決的問題?，F(xiàn)房庫存去化難，讓出險房企命懸一線根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的商品房銷售數(shù)據(jù)，2023年1-9月份商品房現(xiàn)房累計銷售面積同比增長14.7%，重點攻克現(xiàn)房庫存去化已成行業(yè)共識。圖表一：中國商品房現(xiàn)房銷售面積累計同比而TOP10房企顯然沖在前列。經(jīng)相關(guān)研究機構(gòu)披露，2023年上半年TOP10、TOP11-30房企開發(fā)中、已竣工存貨占總貨值比重低于行業(yè)平均水平，并且已竣工存貨規(guī)模呈現(xiàn)小幅回落，TOP10房企最大降幅達到6.5%。但是從各梯隊房企的綜合表現(xiàn)來看，TOP31-50、TOP100+房企已竣工存貨較年初提升了3.3%、13.7%。尤其TOP100+房企，受行業(yè)下行的負面影響，又受制于較為薄弱的資金實力，難以長期以較大折扣同頭部企業(yè)競爭，加速現(xiàn)房庫存去化，導致項目去化受阻。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，出險房企已竣工存貨占總貨值比重比已達到46%。已竣工存貨，作為除開發(fā)中存貨以外存貨構(gòu)成的第二大類別，即現(xiàn)房庫存，在當前的市場環(huán)境下，現(xiàn)房庫存積壓的時間越長，隨著新項目入市其競爭優(yōu)勢越低，變現(xiàn)能力越差。因此，越龐大的已竣工存貨規(guī)模、越高的已竣工占比，就會加大企業(yè)流動性壓力，增加企業(yè)的經(jīng)營性風險。在當今市場持續(xù)下行、銀行資金緊縮的局勢下，加快攻克現(xiàn)房庫存，快速實現(xiàn)資金回轉(zhuǎn)，直接決定了出險房企能否趕上黎明。行業(yè)整體信心處在低位、市場需求和購買力不足，或是成為房地產(chǎn)庫存危機的主要原因。因從土地儲備及新增貨值來看，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示連續(xù)三年房企投資謹慎，土儲一再收縮，新開工及施工面積也是持續(xù)下降，所以已竣工存貨不至于只增不減，只因從2020年疫情拐點開始，市場觀望情緒占上風，需求和購買力不足，導致已竣工存貨占比從2019年的11.6%持續(xù)攀升至14.7%。此外，在保交樓的政策背景下，全國的房屋竣工面積仍在持續(xù)攀升。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截止9月30日全國商品房待售面積累計值已達到64537萬平方米，同比往年增長了18.3%。圖表二：中國商品房待售面積累計同比然而，從去化周期來看，較之2022年，2023年上半年商品房庫存去化周期處于較高水平，并且相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，當前的去化水平短期內(nèi)不會發(fā)生大變化，基本保持在40%-50%的開盤去化率。但也有些城市，比如南京、佛山、常州、珠海連20%的開盤去化率都不到，珠海甚至只有5%。在這種情況下對房企“降庫存、促回款”提出了更高的要求。如何快速變現(xiàn)已竣工存貨已成為出險房企繞不開的“困境”?？拷祪r這條“不錯”路，也難自救“五折賣房”“買房送黃金、送車位、送物管費”等等，近些年，地產(chǎn)營銷為加快快速去化，絞盡腦汁。債務(wù)清償、按時交付、融資不暢、供應(yīng)商欠款追收等，哪一個都有可能是壓垮駱駝的最后一根稻草，降價促銷似乎是房地產(chǎn)企業(yè)一條“不錯”的自救之路。然而，為防范樓盤降價可能引發(fā)“踩踏”，造成樓市擾動，加劇銀行壞賬風險，據(jù)不完全統(tǒng)計，早在2021年，就有包括岳陽、江陰、沈陽、唐山、昆明、株洲、張家口等超20城出臺過“限跌令”，即各地新房銷售價格的備案制轉(zhuǎn)為“限跌”。其中，岳陽市住建局明確要求，新建商品房的價格在備案之后，實際的成交價格不得低于備案價的85%。“限跌令”無疑是為了維護房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，在穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期基調(diào)上的一大有力舉措。對于重振行業(yè)信心的調(diào)控刺激更多是從降首付、降利息、松限購、給補貼等方面。然而很多房企似乎已經(jīng)無法穿越這個周期，也有很多專家學者開始呼吁放開限制，允許房企降價自救，然而降價真的就是解決房地產(chǎn)庫存去化的有效途徑嗎？一方面，無底線降價會加劇“死庫存”現(xiàn)象。通?！八ω洝敝庇^上就意味著降價處理，一些房企在償債壓力之下，為了追求回款，嚴控指標，導致項目上把優(yōu)質(zhì)房源用來作促銷的現(xiàn)象亦非常常見，這就導致房企的庫存結(jié)構(gòu)加劇惡化，最終剩下的庫存也成為真正的“死庫存”。事實上，根據(jù)相關(guān)機構(gòu)的普遍預(yù)測，房地產(chǎn)在短期內(nèi)實現(xiàn)全面復蘇的可能性是非常低的。一味追求資金回流，似乎僅僅也只是救得了一時。另一方面，過度降價可能對開發(fā)商造成巨大的經(jīng)濟壓力?，F(xiàn)在很多在售的庫存，都是前幾年拿的高價地塊，成本上較高于去年和今年的新供地塊。這些庫存，隨著新的低價項目入市，面臨的價格壓力也會越來越大，通過打價格戰(zhàn)的方式實現(xiàn)去化，沒有任何優(yōu)勢，甚至會加速房地產(chǎn)商資金鏈斷裂。此外，降價并不一定能夠刺激購房需求。雖然降價可能會吸引一部分購房者，但對于更多人來說，房價的高昂依然是購房的主要阻力。過度的降價可能會引發(fā)投機行為，使得市場更加不穩(wěn)定，甚至引發(fā)金融風險。房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性對于國家經(jīng)濟的發(fā)展至關(guān)重要，未來相信還會出臺進一步綜合性的調(diào)控措施，以確保市場的平穩(wěn)運行。如今，房企的機會究竟在哪里？參考某頭部大型房企優(yōu)化盤面，破局突圍的做法，首先，我們要識別“滯銷品”。去庫存不能對所有存貨一把抓，瘋狂大甩賣只是在加速給公司放血，庫存的真實數(shù)量、結(jié)構(gòu)和庫齡決定了去化率和去化手段，針對長期庫存、滯重項目、低效項目和頭黑榜項目，分別制定針對性的策略，才是當務(wù)之急。再者，當前市場環(huán)境紛繁復雜，如何根據(jù)當下市場的客戶需求及時調(diào)整推出更符合當前客戶特征的產(chǎn)品，針對重點、難點庫存進行價值轉(zhuǎn)化與提升，提高市場競爭優(yōu)勢以及拓展更多的營銷服務(wù)渠道提升營銷效率是更重要的，而不是一味打價格戰(zhàn)。根據(jù)具體問題具體分析，才是我們有可能實現(xiàn)最優(yōu)解的努力方向。結(jié)語：眼下行業(yè)困境，加快庫存出清已成共識。或是斷臂求生，亦或是草船借箭。然而，會有些企業(yè)化繭成蝶，在陣痛中重生，也會有些企業(yè)死在黎明前的黑暗中，這是整個行業(yè)去泡沫化，恢復理性平穩(wěn)的市場運行所無法避免的。
