二手房買賣處理注意事項(xiàng)
二手房買賣又稱存量房買賣，是買方通過交付房款，賣方將房屋交付給買家，并辦理過戶登記的過程。而在二手房買賣過程當(dāng)中有很多需要注意的事情，了解這些事情更有助于維護(hù)我們的財(cái)產(chǎn)利益，那么二手房買賣注意事項(xiàng)有哪些呢？下面小編就來介紹一下吧。 簽訂前 一、購房者一定要對售房者有較為全面的了解。1、查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件。2、房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位共有?如果是幾位共有，則共有人是否全部同意?出售房產(chǎn)時(shí)，房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí)，也要全部到場。如有特殊情況不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。二、對即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行必要的了解。1、售房提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實(shí)?2、房產(chǎn)面積多大?3、該房產(chǎn)用途是什么?是辦公還是居住，或是其他?4、該房產(chǎn)有沒有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利?5、該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押?根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。在這里，如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行;受讓人就是購房者。這個(gè)規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)，并未通知第三方或未告知購房者此房已設(shè)定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買賣。6、該房產(chǎn)是否已設(shè)定租賃?如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租，則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。同時(shí)購房者還要查詢售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案?根據(jù)《武漢市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定：轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，租賃雙方當(dāng)事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。這個(gè)規(guī)定的意思是售房者轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，因該房產(chǎn)而簽訂的租賃合同是登記備案的，則租賃合同由購房者繼續(xù)履行。也就是說：如果購房者購買該房產(chǎn)是為了投資，這種帶租約的房產(chǎn)是比較適合的;如果購房者購買該房產(chǎn)是為了自己居住，這種帶有已經(jīng)登記備案的租賃合同的房產(chǎn)會對購房者造成較大影響的。簽訂時(shí) 一、需要準(zhǔn)備的證明材料。購置房地產(chǎn)，購房者可能是一人，也可能是數(shù)人。無論哪種情況，都需要購房者準(zhǔn)備好如下材料：1、身份證原件或護(hù)照原件及復(fù)印件;2、未成年人的戶口簿或出生證明;3、有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證。購房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)下列境內(nèi)、外機(jī)構(gòu)公證、認(rèn)證后方為有效：1)香港地區(qū)：經(jīng)國家司法部授權(quán)的香港律師公證;2)澳門地區(qū)：中國法律服務(wù)(澳門)公司;3)臺灣地區(qū)：經(jīng)臺灣地方法院公證后由?；鶗⒏北炯乃臀錆h市公證員協(xié)會，當(dāng)事人憑正本前往武漢市公證員協(xié)會核對蓋章：4)外國：經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)公證并經(jīng)中國駐外使領(lǐng)館認(rèn)證。二、看清楚合同中的約定內(nèi)容。盡管有的二手房交易當(dāng)中使用的《xx市房地產(chǎn)存量房買賣合同》，是由xx市房屋土地資源管理局與xx市工商行政管理局聯(lián)合制定的規(guī)范文書，但其中也有很多地方需要填寫，所以要仔細(xì)些，尤其注意以下幾點(diǎn)的填寫(如果正文寫得不夠全面，可在補(bǔ)充條款中加以說明)：1、房款的金額是否寫清楚?2、付款方式該如何?是一次性付款還是分幾次?每次付款是什么時(shí)間?這與購房者自己的資金流轉(zhuǎn)是否有沖突?避免向售房者承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。3、購房者如需按揭貸款，在合同中是否已經(jīng)注明?(這里需要提醒購房者，要先了解貸款銀行的操作程序及規(guī)定，一定不要使自己的貸款額度超過貸款銀行的規(guī)定額度，造成貸款審核不能通過，目前武漢大多數(shù)銀行可以貸款七成);4、買賣雙方何時(shí)交房?交房時(shí)還有哪些物品(家具、電器等設(shè)備隨房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)交購房者，也需要在合同的附件中列出明細(xì)清單);5、交房前與交房后的物業(yè)管理費(fèi)、水電、燃?xì)狻⑼ㄐ诺荣M(fèi)用由誰來承擔(dān)?一般是交房前由售房者承擔(dān)，交房后由購房者承擔(dān);6、房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任何時(shí)轉(zhuǎn)移給購房者?《xx市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定是：房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起由轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移給受讓人(即購房者);但轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日(交房之日)起轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的，從其約定。大多數(shù)的購房者會選擇使用在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任;7、違約責(zé)任是否約定?違約金的數(shù)額是否約定清楚?8、房地產(chǎn)買賣合同何時(shí)生效?(這對購房者是否能夠很好地履行合同是至關(guān)重要的)1)如果交易雙方?jīng)]有特別約定，則交易雙方簽字后合同即為生效。2)交易雙方對合同的效力可以約定附加條件，附加條件自合同成立時(shí)生效。3)交易雙方對合同的效力可以約定附加期限，附加期限的合同自期限到時(shí)生效。4)雙方當(dāng)事人中有一方或雙方是境外人士，交易雙方在簽署房地產(chǎn)買賣合同時(shí)應(yīng)經(jīng)過公證，此時(shí)合同方才生效。一般來講，二手房買賣時(shí)所遇到的風(fēng)險(xiǎn)會較高，法律問題比較多，原因是二手房不是開發(fā)商直接賣房，而是由從開發(fā)商手里買房的人，由于各種原因，需要把房子再賣出去。也有的二手房是房主由于繼承或者別人抵債或由于贈予等原因獲得的房產(chǎn)，現(xiàn)在需要變現(xiàn)。更有的二手房買賣是因?yàn)樵瓨I(yè)主的婚姻有變故，或是出國定居等事由所致。由于賣二手房的原因各不一樣，而且二手房的出處和背景各不相同，所以說二手房在交易時(shí)，更容易遇到法律障礙。注意事項(xiàng)之一：在拆遷區(qū)的二手房買賣 有些房子適合居住，有些臨街房適合做生意，如經(jīng)營餐飲或小百貨或其他經(jīng)營。有些投資人急于在城市中心區(qū)或熱鬧繁華處購買臨街門臉房，其目的或者是買了以后經(jīng)過裝修，將其出租，以此收回投資?；蛘呤琴I了以后，根據(jù)市場情況，經(jīng)過裝修改造，經(jīng)營風(fēng)味餐廳或?qū)Ｙu店。因?yàn)榉孔邮桥R街而且投資人考慮的是經(jīng)營，所以在談房價(jià)時(shí)，價(jià)格走勢較高。在購買時(shí)買賣雙方并沒有什么大的爭議，二手房買賣順利完成。誰知當(dāng)新主人剛開始經(jīng)營，就接到拆遷通知，而且該條街全部都在拆遷之列。因?yàn)槟抽_發(fā)商已經(jīng)在此處獲準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)一豪華住宅區(qū)和寫字樓，開發(fā)商愿意根據(jù)國家有關(guān)拆遷規(guī)定給被搬遷人一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。這些經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償對一般的舊住宅區(qū)的住房應(yīng)該還是合適的，但對于這位因投資而高價(jià)從舊房主手里買來的臨街房再進(jìn)行改建裝修的人來說就是十分不合適的。而開發(fā)商決不會因?yàn)檫@位投資人因多出錢裝修和買臨街房而給予其更多的補(bǔ)償。這就需要提醒那些想要在舊城區(qū)進(jìn)行投資購房的人，在進(jìn)行購房前，一定要了解該區(qū)域是否在拆遷之列，是否有開發(fā)商將在此地開發(fā)項(xiàng)目，國家是否在近期或遠(yuǎn)期將此地區(qū)列人舊城改造等。否則，盲目投資不但不會有所贏利，而且會使投資人在經(jīng)濟(jì)上遭受損失。注意事項(xiàng)之二：已有銀行按揭的二手房的買賣 有一購房人在選擇了幾處住宅后，最終還是確定在一處早已完工的住宅區(qū)買二手房。該住宅區(qū)的綠化已經(jīng)完成，小區(qū)內(nèi)各種設(shè)施都已齊備，經(jīng)聯(lián)系，該小區(qū)有一客戶欲將其已居住一年有余的住房賣出，原因是要出國定居。經(jīng)全面考察，買賣雙方?jīng)Q定成交。二手房主人告訴購房人，因開發(fā)商尚未辦下大產(chǎn)權(quán)，所以其所擁有的住房的小產(chǎn)權(quán)證自然也未辦下來。他主動出示了其購房時(shí)與開發(fā)商簽署的買賣契約，于是雙方簽訂了二手房買賣合同。賣方高興地拿到了房錢，買方如愿以償?shù)刈∵M(jìn)了向往已久的現(xiàn)代化新建住宅。但是好景不長，沒過幾天，開發(fā)商派人前來催促，告訴新房主原房主拖欠銀行的按揭貸款，開發(fā)商作為連帶保證人，要負(fù)責(zé)催促原房主向銀行還款，否則，開發(fā)商要收回該房產(chǎn)。這時(shí)這位二手房購房人才如夢初醒，原來自己買的二手房是有債務(wù)的房產(chǎn)，只要原房主沒有向銀行還清借款，盡管有購房合同，開發(fā)商會隨時(shí)收回房產(chǎn)的。在購買此類的二手房時(shí)，購房人應(yīng)該全面了解該房產(chǎn)的所有情況，包括審查原購房契約，審查房產(chǎn)證和土地證和原開發(fā)商的"五證"。如二手房的主人申請了銀行按揭，要審查原借款合同。如辦理了抵押，還要查驗(yàn)抵押登記手續(xù)。根據(jù)目前情況看，大多數(shù)的新住宅在銷售時(shí)，都有銀行提供按揭貸款，一般貸款的期限都在 10 年至20年間。在這10年到20年間，又會有大量的原購房人會將自己已進(jìn)行按揭貸款的住房或是已經(jīng)辦理完抵押貸款的住房再次轉(zhuǎn)手，這就會給二手房買賣市場提出大量的問題，市場應(yīng)該怎么樣面對如此大量的二手房買賣?像這類二手房的買賣程序應(yīng)該是較為復(fù)雜的，但是如果處理得當(dāng)，仍能順利完成交易，而不會留有法律隱患。當(dāng)二手房購買者選定一處此類的二手房時(shí)，首先要理清該二手房所涉及的法律關(guān)系和當(dāng)前的法律狀態(tài)。如果是二手房的主人已經(jīng)與原開發(fā)商辦理完產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，并且已經(jīng)拿到產(chǎn)權(quán)證和土地使用證，那么情況就較為簡單，二手房購買者只需與二手房主人就二手房價(jià)款問題談妥，然后辦理二手房的具體過戶手續(xù)即可。如果是二手房主人尚未從開發(fā)商處辦理該房產(chǎn)的過戶手續(xù)，而且還欠著銀行的貸款，開發(fā)商仍為該房產(chǎn)的主人向按揭銀行承擔(dān)著連帶還款的責(zé)任，這時(shí)二手房購房人就要格外謹(jǐn)慎。因?yàn)檫@時(shí)該二手房所涉及的法律關(guān)系就不僅是二手房主和二手房購買人，而是涉及二手房主與銀行的借貸關(guān)系和開發(fā)商與銀行間的擔(dān)保關(guān)系，以及二手房主人與開發(fā)商的擔(dān)保與被擔(dān)保關(guān)系，每一個(gè)法律關(guān)系的變化都影響著另外一個(gè)法律關(guān)系。以上就是有關(guān)二手房買賣買賣注意事項(xiàng)的常識介紹，希望可以對你有幫助，如果你還想知道更多關(guān)于二手房這方面的常識，請到來搜索吧。
